这种情况下
2019-08-23 10:05
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二、建设工程价款优先受偿权与购房人权益应如何保障

最高院《批复》第四条规定建设工程承包人行使优先权的期限自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算,从而在优先权的认定上引入了竣工的概念。笔者认为应按如下情况区别对待:

(一)关于交付全部或大部分房款的消费者

(二)关于交付未超过一半房款的消费者

最高院《批复》从生存权利优于经营权利原则出发,肯定了消费者预购商品房所有权优于建设工程拍卖权,这无疑是我国建筑业、房地产、消费者权益保护法律制度的一个重大进步。但将消费者这一权益保护限定在支付了全部购房款或大部分购房款的条件之下,显然存在着原则贯彻不完整、不彻底的缺陷。当建筑承包人行使工程款优先受偿权时,消费者已付购房款因未超过50%而不能构成对抗力时,同样存在着一个消费者已付购房款应如何处理、其权益应如何保障的问题。尽管司法解释已明确消费者已付房款未超过50%时不能对抗建设工程价款优先受偿权,但并不能就此推论为消费者已付房款不能得到法律保护,而应以返还购房款的方式予以保护,这才完整地体现生存权优于经营权的原则。因此笔者认为,以生存权利优于经营权利的逻辑进行推论,应进一步明确凡消费者已经支付的预购商品房价款均应具有对抗工程价款的优先效力,支付价款的数量差异不应成为优先权成立与否的条件,而最多只能影响消费者对抗权的行使方式,即已支付购房款达到对抗力标准(指超过50%)的消费者直接获得房屋交付的优先权,已支付购房款尚未达到对抗力标准(指未超过50%)的消费者则可获得已支付部分价款的返还优先权。如果说司法解释所讲的消费者已支付全部或大部分房款的情况承包人不得对消费者所购房屋行使优先受偿权;那么支付购房款未超一半的消费者其对抗权行使的具体操作是:当房地产开发商竣工后6个月内仍不履行支付工程拖欠款义务时,建设工程承包人可拍卖该商品房,但拍卖所得价款中应先将消费者已支付部分的购房款扣除退还给消费着,以消除消费者对该房屋原存在所有权的期待权。

其次,是关于发包人提前使用已经竣工而未经验收合格的建设工程的情形。2004年9月通过的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第13条规定:建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的,不予支持。其实,早于1983年8月8日国务院发布的原《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第2款第3项就已规定:工程未经验收,发包方提前使用或擅自动用,由此而发生的质量或其他问题,由发包方承担责任。而司法实践中对于此类问题的处理意见往往无论工程出现怎样的质量问题或其他问题均与承包方无关,一概由发包方承担责任。笔者认为,除了发包人与承包人依法进行的程序化的竣工验收外,其如果进场实际使用本身也是一种默示验收行为,表示发包人对承包人的施工人员劳动成果已经予以确认,对建设工程已经予以接受。而且,发包人的实际进场使用也就意味着建设工程占有权已发生转移,转由发包人实际控制占有。因此,应当将发包人的提前使用视为法律意义上的竣工验收,从而使承包人从因没有形式上的验收而无法竣工结算的困境中解脱出来,并毫无争议地享有建设工程优先受偿权。

(三)关于非消费性用途的其他购房人

结语

首先,是关于发包人原因导致承包人未能完工和未能进行建设工程竣工验收的情形。从最高院《批复》第四条规定承包人可以建设工程合同约定的竣工之日起计算建筑工程优先受偿权而明显看出,对于建设项目停工未能竣工的,并不以竣工验收合格作为行使建设工程优先受偿权的必然前提,承包人只需在合同已经约定的竣工之日起六个月内主张即可。对此,最高人民法院研究室的法官在接受《建筑时报》记者采访细说286司法解释时这样说:我们注意到,理论界的一种看法是,这种权利只能在工程竣工验收合格以后才能行使。但我们从法院执行部门了解到,实际上更多的工程纠纷都是在工程还没有竣工时就发生了。因此,我们在自建设工程合同约定的竣工之日之后,加上了或者建设工程合同约定的竣工之日。实际上,这后半句话就是针对尚未竣工但已经发生了纠纷的情况。也就是说即使工程没有竣工,但已经届满合同约定的竣工日期,承包人同样可以行使优先受偿权。笔者以为,这是在民法的公平原则之下,为保障承包人的建设工程优先受偿权,对其应承担的竣工验收责任予以免除的特殊规定。这种情况下,承包人的优先受偿权无须以竣工验收合格作为成立条件。但是,承包人所承造的未竣工工程经折价或拍卖由新的买受人发包他人继续完成至竣工并使用后,如出现承包人所承造部分有质量保修问题,只要当时还没超出法定的建设工程保修期限,承包人不能免除保修责任。

建设工程价款优先受偿权的标的物为不动产,因此与通常以不动产为标的物的抵押权和一般债权有发生竞合的可能,包括建设工程价款优先受偿权与一般债权的竞合、与一般抵押权的竞合以及该优先受偿权之间的竞合(由于我国现行法律不承认不动产的留置权,故不存在与留置权的竞合)。 笔者认为,我国建设工程价款优先受偿权制度的核心内容之一,是对建筑工人劳动工资的保护。由于建设工程在变现时往往出现贱价现象,即拍卖成交价大幅低于建造价,造成建设工程的变现价款少于承包人应收的欠款,承包人只能部分地收回工程款项,如果承包人不止一个,即存在优先受偿权竞合时,谁先谁后的次序矛盾就会显得非常突出尖锐。试想想,如果根据约定抵押权的时序先后决定次序先后这一原则,势必造成某些分项承包人例如基础工程承包人基于早签合同而取得先机;又或者某主体工程承包人因故工程未完工退场而后来由别的承包人接手完成,反而主张优先权时前者却先到先得 这样处理显然是不公平的,尤其对各承包人所聘请的建筑工人不公平,违反了优先受偿权制度保障劳动者薪酬权益的立法原旨。在我国的司法实践中,破产程序和执行程序中如果出现破产财产或被执行财产不足以全部清偿多个工人工资时采取按比例清偿的做法,是值得借鉴的。我们可以把不同承包人理解为不同的建筑工人群体,在建设工程被折价或拍卖后以同一序列身份分配给各享有优先受偿权的承包人,而如果折价或拍卖的变现款额不足以全部清偿给所有享有优先受偿权的承包人时,则采取按债权比例的清偿办法进行分配。这样,无形中通过牺牲在先成立的拥有优先受偿权的承包人,而扩大了所有承包人偿付建筑工人更多工资的平均支付能力,从而体现立法对弱势工人群体的照顾。在我国台湾地区,其国民住宅条例也规定了一类特殊的法定抵押权并不适用依成立先后定次序的规则。我国目前并无类似的特殊法定抵押权的规定,但在建设工程价款优先受偿权竞合的顺位上,可在以后为完善《合同法》第286条所作的司法解释中作出相应的规定,以顺应此优先受偿权制度的立法本意,从更好地保障工人工资权益出发,确立建设工程承包人在优先受偿权竞合时序列相同、建设工程变现价款不足清偿全部工程欠款时按债权比例清偿的优先权竞合处理原则。

最高院《批复》中消费者的含义与《消费者权益保护法》中消费者的含义相同。根据《消费者权益保护法》第2条的规定,消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务,其权益受本法保护。因此,为生活消费需要购买商品房的消费者就是最高院《批复》中的消费者,而为经营需要购买商品房的消费者则不是最高院《批复》中所称的消费者。一般的经营需要购买商品房或称非消费性购买商品房,包括购买写字楼办公使用、购买商品房出租、购买商品房置业保值、炒买炒卖商品房等。但非消费性购买商品房被排斥适用生存权利优于经营权利这一原则,引发的另一个商品交易中的现实问题是:如果商品售卖人事先明示所出售商品有债务负担、并优先于所购商品所有权的,是否还可能使这一商品交易正常进行?这一问题涉及房地产交易的登记形式与实质内容的关系处理。笔者认为,对于非消费性用途的其他购房人请求权与承包人的优先受偿权的冲突,有两方面的不同情况:①我国对商品房的销售普遍实行商品房预售登记备案管理制度,要求预售人在预售合同订立后一定时间内向房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续,通过登记备案,使购房人成为所购商品房的 准物权人 或称准业主,从而享有了对预购商品房的请求权具有对抗第三人的效力。因此,对已办预售登记的商品房,应当可以径行否却工程承包人的优先受偿权。②而对没有办理商品房预售登记的,由于没有合理的对抗依据,加上《合同法》第286条的优先受偿权是以施工工人生存权与承包人经营权相混合的权利,比之只有经营权的非消费性商品房请求权来说,明显是前者占优,故此种情况应以支持承包人的优先受偿权更符合立法精神。可见,从保障非消费性商品房购房人自身权益的角度出发,非消费性商品房购房人在购房后应尽快与售房一方到房地产管理部门办理预售登记备案手续,以免被建设工程承包人抢占先机而招致自己权益受损。

笔者认为有关建设工程价款优先受偿权在下面一些方面应当尽快补充:应扩大优先受偿权的适用范围;应对主张优先权的受限制情形详细规定出来,例如施工合同无效、建设工程标的物所有权已合法转移、商品房已办理预售登记、标的物不宜拍卖等,均不支持优先受偿权的主张;应对主张优先受偿权的确权之诉、非经诉讼径行申请拍卖承建工程的程序作出明确规定。综上所述,建立完整的建设工程价款优先受偿权法律制度,还有赖理论界不断的深入研讨,最高院在不断的总结中继续作出更为完善的司法解释。

三、建设工程价款优先受偿权与建筑工程竣工验收及建筑工程质量责任问题

一、建设工程价款优先受偿权发生竞合时的处理原则问题

最高院《批复》第二条规定,消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。这一规定的核心是在承包人的优先权之上设置了一个条件。有些媒体在报道中说,今后优先受偿的顺序是:消费者、建筑企业、设定了抵押的银行、一般债权人。这种理解是片面而不准确的,因为消费者的权利并非法律上规定的优先受偿权,而只能说在消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人的优先权不得对抗买受人,这是对承包人优先受偿权的一种限制,是对消费者购房权益的一种保障。其实,这里面还应包括两种情况:①一种情况是消费者除了已经交付全部或大部分房款外还办理了房地产交易过户手续,取得了房屋的所有权属证书,在这种情况下,承包人的优先受偿权归于完全消灭,这是基于物权排他效力原则,而且《合同法》第286条的立法本意是让承包人向发包人主张优先受偿权,而绝不可能是向购房的消费者主张;②另一种情况就是开发商尚未交房或虽已交房但尚未办理过户手续,房屋仍然归开发商名下,法定抵押权依然存在,在这种情况下,最高人民法院认为,只要消费者交付购买商品房的全部或大部分款项,承包人的优先受偿权将受到限制,就是不可以用于对抗买受人。

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